Corona: Auswirkung auf Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung
Coronabedingt waren viele Mieter nicht in der Lage, die Miete pünktlich und/oder vollständig zu bezahlen. In der Praxis einigten sich die Vertragsparteien nicht selten auf
- einen Mietverzicht,
- eine verbilligte Vermietung
- eine Stundung oder
- es wurde ein Darlehen vereinbart.
Wie wirken sich diese Maßnahmen beim Vermieter steuerlich aus?
Einfach ist die Lösung bei einem Mietverzicht, denn der Vermieter muss nur die Miete bei den Einkünften aus Vermietung und Verpachtung versteuern, die tatsächlich bei ihm eingegangen ist.
Problematischer ist die Situation, wenn der Mietzins herabgesetzt wird, somit eine verbilligte Vermietung im Sinn von § 21 Abs. 2 EStG vorliegt. Nach dieser Vorschrift sind anteilig Werbungkosten zu kürzen, wenn die vereinbarte Miete unter 66% (50% ab 2021) der ortsüblichen Vergleichsmiete liegt.
Bei einer coronabedingten, vorübergehenden verbilligten Vermietung sieht die Finanzverwaltung jedoch eine vorübergehende finanzielle Notsituation auf Seiten des Mieters und sieht von einer Kürzung der Werbungskosten ab.
Vereinbaren die Mietparteien die Stundung der Miete, ist diese erst dann vom Vermieter zu versteuern, wenn tatsächlich der Zahlungseingang auf seinem Konto zu verzeichnen ist.
Problematisch ist die Gestaltung, wenn die Mietvertragsparteien vereinbaren, dass die Miete in voller Höhe Bestand haben soll, dem Mieter aber ein Darlehen gewährt wird. Hier besteht die Gefahr, dass die Finanzverwaltung einen fiktiven Zufluss der Mieteinnahmen zum Zeitpunkt der Darlehensgewährung unterstellt. Dies hätte zur Folge, dass Miete zu einem Zeitpunkt zu versteuern wäre, zu dem tatsächlich noch kein Zufluss beim Vermieter zu verzeichnen ist. Daher raten wir von solchen Konstellationen ab.
In diesem Zusammenhang weisen wir auf die Möglichkeit hin, bei den Werbungskosten bei Einkünften aus Vermietung und Verpachtung die sog. „Home-Office-Pauschale“ in Höhe von 5,- € pro Tag in Anspruch zu nehmen. Diese für Fälle des „Homeoffice“ eingeführte Pauschalregelung kann grundsätzlich auch bei der Einkunftsart Vermietung und Verpachtung in Anspruch genommen werden, da der Vermieter Verwaltungsarbeiten in Zusammenhang mit der Vermietung auch in seiner Wohnung wahrnimmt. Voraussetzung ist, dass Aufzeichnungen über die Anzahl der Tage, an denen solche Verwaltungstätigkeiten erledigt werden, geführt werden.