BFH – Verzicht auf Nießbrauch an vermietetem Grundstück gegen Abfindung
Die Übergabe von Immobilien an die folgende Generation erfolgt in vielen Fällen unter Nießbrauchvorbehalt.
Die Mieterträge stehen weiterhin dem Nießbraucher zu und ergänzen dessen Altersvorsorge. Nicht selten stellt sich für Eigentümer und Nießbraucher die Frage nach den steuerlichen Konsequenzen, wenn ein Verkauf der Immobilie ansteht und auf das Nießbrauchrecht verzichtet werden muss, da ansonsten ein Verkauf am freien Markt faktisch unmöglich ist.
Verzichtet der Nießbraucher ohne Entschädigung auf sein Recht, liegt in Höhe des Kapitalwerts des Nießbrauchrechtes eine Schenkung an den Grundstückseigentümer vor. Sind die Schenkungsteuerfreibeträge bereits ausgeschöpft, löst ein solcher Verzicht Schenkungsteuer aus. Wird der Nießbrauchberechtigte durch eine Einmalzahlung abgefunden, stellt dies je nach Höhe der Entschädigung einen (teil)entgeltlichen Vorgang dar. Die Abfindung mindert die Bemessungsgrundlage für die Schenkungsteuer.
Aber hat eine solche Entschädigung auch Auswirkungen auf die Einkommensteuer? Aus ertragsteuerlicher Sicht hatten sowohl Finanzverwaltung als auch der Bundesfi nanzhof die Ablösung eines Nießbrauchs gegen Einmalzahlung als nicht steuerbare Vermögensumschichtung qualifiziert. In einem Urteil vom 10.10.2025 vertritt der BFH nunmehr eine gegenteilige Auffassung und qualifiziert den Ablösebetrag als steuerpflichtige Einnahme nach § 24 EStG.
Dabei kommt es lt. BFH nicht darauf an, ob der Nießbraucher zum Zeitpunkt des Verzichts unter rechtlichen, wirtschaftlichen oder tatsächlichen Druck stand.
Es bleibt abzuwarten, wie die Finanzverwaltung auf dieses Urteil reagiert. Sollten Sie Immobilienverkäufe ins Auge fassen, bei denen im Vorfeld Nießbrauchrechte gelöscht werden müssen, empfehlen wir Ihnen, die möglichen steuerlichen Konsequenzen im Vorfeld mit uns zu besprechen.